央行政策新动向预示房价或再度上涨
10月30日傍晚，央行召开党委会议，行长潘功胜明确表示将继续维持适度宽松的货币政策，并确保市场流动性充足。这个时间节点正巧，因两天前美联储决定维持利率不变，虽然有委员提议加息。相比之下，中国的政策显得相对积极，不少人不禁思考，在如此大的利差下，银行业会受到怎样的影响？
对于首次购房需求、改善性住房需求及那些持观望态度的房主来说，答案是积极的。这一信号正是明年房地产市场值得关注的原因。按照美国劳工部数据显示，9月份美国CPI同比上涨3.7%，连续五年超过2%的目标，这让美联储有信心继续维持政策。而中国的情况则截然不同：9月份CPI仅上涨0.9%，核心CPI为1.0%，总体上远未达到“过热”状态。目前的主要问题在于整体需求偏弱。央行的数据显示，前三季度住房贷款净减少达1.03万亿，中长期贷款则仅增加1062亿，贷款加杠杆的意愿依然缓慢。
中国并非第一次与美联储的政策脱钩。此前在2018年，美联储加息四次，而中国只小幅跟进一次，之后则连续按兵不动。如今，政策工具已更加丰富，抗压能力也大大增强。尽管有分析认为350个基点的利差处于2002年以来的高位，会导致资本外流，但实际情况却正好相反。10月30日，当天在岸人民币大幅上涨，已经连续12个交易日破6.66。海关总署的数据显示，9月份中国的贸易顺差达到了1335.3亿美元，创下历史新高。这种通过贸易产生的美元结汇，是无法被投机性资金所替代的。央行为了维持市场稳定，保证汇率不急剧波动，允许人民币适度升值。
资金将流向何处？房地产仍是一个很好的避风港。根据央行数据，第三季度全国新发放商业贷款的加权平均利率降至3.05%。自10月1日起，针对首套房贷款的财政贴息政策开始实施，对于120平方米以下，总价150万以内的房屋，财政将按年化1个点进行补贴，五年后符合条件的刚需购房者实际付息成本可降至约2.05%左右。中信证券分析指出，这一利率几乎等同于无风险收益率。对照2021年时房贷利率超过5%的情况，同样的贷款额度在月供上能够减少近2000元，极大地提升了购房者的购买力。
对于刚需购房家庭而言，月供的压力已回落至相对舒适的水平。与此同时，手上有首付和稳定收入的购房者可以多看几套优质房源，而不是再等待价格会更低的机会。贝壳研究院分析了自2008年以来的六轮降准降息，发现每次降息后的楼市都出现过一轮回暖，规律不容忽视。
根据国家统计局的数据，9月70个大中城市的新房价格环比上涨，一线城市更是表现突出，其中上海的二手住宅价格同比上涨0.8%，成为本轮调整以来首个转正的城市。中指研究院指出，截至10月28日，重点20个城市的二手住宅成交套数同比增长20%，而国庆假期期间25个城市的二手房成交更是同比激增53%。
库存方面也在转变。国家统计局数据显示，截至9月末，全国商品房待售面积同比下降1.5%，已经连续七个月下滑。而在上海，二手房挂牌去化周期一度缩短至2.3个月。同时，中指研究院也指出，300个城市的住宅用地成交量连续第五年同比下降，创下历史新低。土地出让收入几乎占地方政府基金收入的80%，政策频出并非出于对房地产的偏好，而是其在经济中的必然依赖。
国际对比数据也颇具参考意义。尽管日本面临人口老龄化，每年都有所减少，但东京23区二手住宅售价在2026年上半年首度突破1亿日元，创下了自1997年以来的新高。而韩国在生育率低至0.72的情况下，首尔公寓的价格已经连续87周上涨。决策房价的从来不是单一的人口数据，而是人口流向的变化。年轻人选择拥挤在有产业和公共设施的城市，反映了人们的生活选择。
对于那些拥有核心地段、新房资源的业主而言，无需急于低价出售，不妨静待市场的反弹。这一轮的市场分化将成常态，优质房源的上涨机会将不断显现。